Il D.L. 69/2024, noto come “Decreto Salva Casa”, ha modificato l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 per semplificare il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (MIT) ha fornito linee guida interpretative per facilitare l’applicazione della normativa, sebbene non siano vincolanti.
Tuttavia, sono emerse criticità nell’applicazione delle nuove disposizioni, con alcune amministrazioni, come Roma Capitale, che hanno sostenuto che le modifiche legislative non possono sovrascrivere le scelte urbanistiche preesistenti. Le linee guida del MIT chiariscono che il mutamento di destinazione è “urbanisticamente rilevante” se comporta l’assegnazione a una delle categorie funzionali definite (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, commerciale, rurale).
Il decreto distingue tra mutamento “senza opere” e “con opere“, definendo il primo come quello che non richiede interventi edilizi significativi. Inoltre, il mutamento può avvenire all’interno della stessa categoria (orizzontale) o tra categorie diverse (verticale), con specifiche condizioni stabilite dai comuni. Per il mutamento tra categorie diverse, non è necessario reperire aree per servizi o rispettare i requisiti minimi di parcheggio.
Il MIT ha stabilito che le condizioni imposte dai comuni devono essere oggettive e motivate, non potendo limitare arbitrariamente il cambio di destinazione. Inoltre, non sono dovuti oneri di urbanizzazione primaria né secondaria per il mutamento tra categorie funzionali. Infine, è necessario il titolo edilizio per il mutamento di destinazione, con procedure specifiche a seconda che ci siano opere o meno.
Si elenca di seguito un riepilogo delle procedure edilizie da attivare per il cambio di destinazione d’uso, in forma tabellare, valido sia per i casi di cambio “orizzontale” (nella stessa categoria funzionale) che di cambio “verticale” (tra diverse categorie funzionali).
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TIPOLOGIA |
PROCEDURA |
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Mutamento senza opere |
SCIA ordinaria |
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Mutamento con opere rientranti nel regime dell’edilizia libera (assimilato al caso senza opere) |
SCIA ordinaria |
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Mutamento con opere rientranti nel regime della CILA |
SCIA ordinaria |
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Mutamento con opere rientranti nel regime della SCIA ordinaria |
SCIA ordinaria |
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Mutamento con opere rientranti nel regime della SCIA alternativa al permesso di costruire |
SCIA alternativa al permesso di costruire |
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Mutamento con opere rientranti nel regime del Permesso di costruire |
Permesso di costruire |
Per approfondire:
Linee di indirizzo e criteri interpretativi del MIT
Testo coordinato del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia)
Testo coordinato del D.L. 29/05/2024, n. 69 (Decreto Salva casa)
